La présente étude s'interroge sur la dimension sociale des opérations urbanistiques sur le bâti dans le cadre des projets dits de réhabilitation urbaine. Dans quelle mesure va-t-on prendre en compte les besoins des habitants des sites en réhabilitation en termes d'action sociale? Quelle place est accordée aux habitants en matière de concertation publique et de participation à l'élaboration des projets? A travers une mise en relation des politiques publiques en matière de développement urbain et des réalités de terrain, nous constaterons un décalage significatif entre les objectifs de ces politiques et leur traduction opérationnelle. Ce constat met en évidence une certaine dichotomie, en France, entre logiques sociales et logiques urbanistiques, entre acteurs et usagers de la ville, entre détenteurs du pouvoir décisionnel et ceux qui sont directement concernés par ces décisions. Pour conclure, nous questionnerons le modèle de démocratie représentative français, et nous nous interrogerons sur les obstacles à la mise en place, en France, d'une culture participative dans le cadre des politiques publiques d'aménagement territorial.